在寸土寸金的东城南锣鼓巷，李先生原本拥有一套200多平方米的院子。如今，房子的主人换成了别人，而他一分钱也没有得到。让李先生失去巨额财产的正是他的朋友于淑梅，她先骗走李先生的房本然后将这套房产卖掉。昨天，涉嫌诈骗的于淑梅在东城法院受审。

　　李先生的房子如今开了一家酒吧，里面空间宽敞，装修考究。南锣鼓巷因靠近中央戏剧学院，现已被改造成步行街，两边特色店面林立，很多艺术青年和外国人往来其间。

　　酒吧老板王女士告诉记者，她是与现在的房主闫某签订的租赁合同，她也只认现在的房主，至于老房主和于淑梅的纠纷与她没有关系。记者试图联系闫某，但王女士联系后告诉记者，闫某不想接受采访。

　　44岁的于淑梅是山东人，在北京做生意。2003年10月，她与李先生相识，此后逐渐熟悉。

2004年4月，李先生委托于淑梅卖房，并将户口本、身份证、房本的复印件交给了于淑梅。于淑梅在法庭上说，她在接受委托后很久没有售出，直到遇到了买主闫某。因为真房本不在自己手上，于淑梅花250元找人按照房产本复印件伪造了一个房本，然后给李先生打电话谎称有买家要看房本。李先生让自己的保姆拿房本过去，于淑梅找机会将真房本调换。随后，她拿着真房本为闫某办理了过户，房款为248万元。但于淑梅说，钱都被她用来还债和做生意了。昨天，本案没有当庭宣判。

值班律师解答 

闫某依据表见代理取得房屋所有权；

从简单的案情介绍来看，李先生的委托仅仅是居间性质的委托，并没有委托于淑梅办理过户手续，因为李先生并没有将房屋产权证交付给于淑梅，而只给了复印件，最后由保姆送交房屋产权证目的也仅仅是为了让购房人看一下原件。也就是说，于淑梅代为办理过户手续本身应属无权代理行为，那么闫某为什么能取得房屋所有权呢？

根据我国《合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”于淑梅在交易过程中持有李某的委托书、户口本、身份证的原件，这些足以使闫某有理由相信于淑敏拥有代理权，因此，对于闫某来说该代理行为是有效的，这在民法上被称作表见代理，闫某可以据此获得房屋的所有权。 

酒吧老板王女士依据公示、公信原则取得承租权；

不动产的变动以登记为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为的租赁行为，即使登记所表现出来的物权状态与真实的物权状态不相符，也不能影响物权变动的效力。本案中，闫某经过变更登记取得房屋所有权证之后，即取得了公示的效力，不管该房屋的所有权应该属于谁，酒吧老板王女士完全有理由相信取得房产证的闫某拥有该房屋所有权，通过与闫某签订房屋租赁合同即可取得房屋的承租权。

李先生的损失可通过其他途径获得补偿

首先，李先生的损失可以向于淑梅追偿，李先生可以向法院提起刑事附带民事诉讼，要求于淑梅返还卖房款。

另外，由于本案的细节介绍的不是很清楚，根据李先生并没有将房屋产权证原件交付给于淑梅的介绍可以推出李先生在委托于淑敏时并未办理委托公证，如果没有办理委托公证的话，房屋登记部门是不能为李先生的房屋办理登记过户手续的。按照《房屋权属登记收件标准》的规定：委托代理人登记的，应提交授权委托书，转让人为自然人的，委托书应公证。如果于淑梅在没有办理公证的情况下就在房屋登记部门办理了过户手续，显然房屋登记部门对此是有过错的，李先生完全可以通过法律途径向房屋登记部门请求损害赔偿，房屋登记部门应该根据自己的过错程度对李先生的损失给与赔偿。

再者，如果该房屋是属于李先生的夫妻共同财产的话，转让房屋时应该经过妻子的书面同意，否则，房屋登记部门同样不能为其办理变更过户手续。否则，其妻子可以诉请法院以侵权为由撤销该房屋买卖合同，取回房屋所有权。当然假如表见代理成立的话，在返还房屋所有权的同时也应该向闫某返还购房款。 

北京中润律师事务所周飞律师提醒广大读者：

不要轻易的将自己的身份证、户口本、房屋产权证等原件交于他人，以免给自己带来不必要的麻烦。另外，委托别人代为办理某项事情时，委托书一定要写明委托的具体事项，不要做宽泛的授权，否则受托人有可能以此来侵害你的财产权益。

 本文发表于2007年7月4日《北京晚报》第40版