案情简介：

王聚财原系山东青岛的一名厨师，原来在家乡开一家小型餐馆，小伙子为人忠厚老实，又烧得一手好菜，小餐馆在他的苦心经营之下日渐红火，几年的时间便积攒了一笔不小的积蓄。后来听朋友介绍说北京的餐饮业比较发达，利润可观，便于2001年横下心变卖了餐馆来到了北京，决心干一番事业。

2001年6月21日，王聚财与房东崔利伟签订房屋以租代购合同，合同约定：“王聚财租赁崔利伟位于朝阳门内大街一处面积880平方米的门面房用于经营餐馆，房屋租金为每月5万，租期为十年，合同履行到期后崔利伟即将房屋过户给王聚财所有。租金的支付方式为每月5日之前以现金方式支付，超过三十天拒不付款，出租方有权解除合同，收回房屋。解除合同以前所支付的款项视为房屋租金，出租方不予退还。”合同签订后，双方都能够严格按约履行，王聚财的餐馆在自己的苦心经营之下生意极为火爆。与此同时，北京的房价也是日日攀升，截止到2007年的年初，该处房产的市价已经翻了两番，随着房价的暴涨，崔利伟的心里像是吃了一个苍蝇一样难受得要命。07年的4月份，崔利伟没有像往常一样按时到饭店里去收房租，到了4月4日，王聚财便给房东打电话催其过来收钱，崔利维告诉他说自己出差在外地，房租等回家了再说。通过这些年的来往，两个人已经成为朋友，闲暇时也经常在餐馆里喝个小酒，王聚财对这件事也没有在意。一直到5月20日，王聚财突然接到法院的传票和起诉状，原来崔利伟将王聚财告到法院，说王聚财逾期三十天不交纳房租，按照合同的约定，崔利伟要求解除合同，收回房屋。这时候王聚财才明白原来这是崔利伟精心设计的一个圈套。但是，王聚财也没有证据证明自己先前曾经打电话催促房东收房租的这个事实。假如按照合同约定的违约责任承担的话，王聚财的损失至少在一千万元以上。

值班律师解答

北京中润律师事务所 周飞律师

我国《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。该条款属于强制性条款，当事人在合同中不得限制、排除或者违反这些限制，否则即是无效条款。从公平原则出发，合同的解除一般适用于合同目的难以实现等买受人严重违约的情形，对买受人履行合同时的微小瑕疵或者对次要义务的偶然未及时履行即赋予出卖人解除合同的权利，实属显失公平。《合同法》为了防止出卖人提出的这些过于苛刻的条款，就规定出上述限制，以保证当事人双方利益的平衡。本案中双方合同中约定“乙方超过30天拒不付款，甲方有权解除合同”的条款，因违反了合同法167条的限制应为无效条款。简单计算即可得知30天的房款连总房款的百分之一都不到。因此，本案中崔利伟无权解除合同，更无权收回房屋。

另外，本案中双方合同中约定“乙方超过30天拒不付款，甲方有权解除合同”，这里面的“拒不付款”是有待商榷的，周飞律师认为：所谓“拒不支付”，首先要有催收的前提，在原告没有尽到催收义务的前提之下，何来拒绝？

最后，从情理上来分析，双方在签订协议后，北京的房地产价格一路飙升，截至今年年初时，该房产的价格已经翻了两番，这样巨大的利润，被告能主动放弃吗？任何一个人看了之后都会知道这是原告精心设计的一个圈套，其主观恶意性昭然若揭。这一点法院通过日常生活经验法则既能得出正确的结论。

综上所述，本案原告无权依据合同的上述约定解除合同。

周飞律师建议，如果读者们遇见类似这样的情况，千万不可贸然相信对方的话，首先想到的是要保留证据，其次，如果对方不收款，可以到公证部门办理提存手续，把款项交付给公证部门保存，自己就算是履行了合同的付款义务了。