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   本 站 公 告
    山东拆迁律师团代理部分拆迁案件名单如下:
1,济南小清河改造一期工程,五三研究所李春松等13名公房承租人要求拆迁安置补偿案。(济南市历下区人民法院判决济南市建设委员会履行法定职责)
2、日照新港嘉吉肥业有限公司被非法拆迁行政诉讼案。(案件在日照市新港区人民法院审理中)
3、220国道平阴段10户被拆迁户不服拆迁评估要求依法安置补偿案。(在调解阶段,尚未立案)
4、山东济宁张泉波不服济宁市建委拆迁行政裁决行政诉讼案。 (法院判决委托人张泉波已胜诉)
5、山东德州陵县旧城改造户被拆迁户维权案。 (调解已结案)
6、山东威海服装厂拆迁案。(调解已结案)
7、山东潍坊青州旧城改造拆迁案。(调解已结案)
8、山东青岛黄岛土地征收补偿案。(调解已结案)
9、山东临沂开发区旧村改造非法拆迁案。 (调解已结案)
10、山东枣庄滕州中石加油站非法拆迁行政强制诉讼案。(调解已结案)
11、山东淄博博山区崮山镇非法拆迁行政诉讼及行政赔偿案。(淄博市中级人民法院已判决委托人胜诉)
12、山东菏泽牡丹区拆迁安置补偿协议签订案。(调解已签订拆迁安置补偿协议)
13、高密丁铭轮胎批发中心诉山东高密市建设局房屋拆迁行政裁决行政复议、行政诉讼案。(法院判决委托人已胜诉)
14、济宁市曹东村旧村改造拆迁案。(已调解签订安置补偿协议)
15、济宁高新区被拆迁人李中元与拆迁人火炬房地产公司拆迁行政裁决案。(济宁市市中区法院已判决委托人胜诉,胜诉后双方已1650万的补偿价格调解。)
16、章丘市中利塑料有限公司被非法强制拆迁案。(案件在章丘市人民法院审理中)
17、济宁天意印务发展有限公司诉济宁市建设委员会确认为济宁实验中学颁发拆迁许可证违法、撤销房屋拆迁裁决纠纷案。(已判决委托人济宁天意印务发展有限公司胜诉)
18、济宁市高新区三郭居委会 20 户村民诉高新区管委会等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市中级人民法院审理中)
19、济宁市任城区曹营7 户村民诉政府及街道办等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市任城区人民法院审理中)
20、石成功、苏兴运等7人与临沂市兰山区曹家王庄社区居民委员会拆迁安置补偿纠纷案。(已调解签订安置补偿协议)
21、金乡县三办27被拆迁户诉金乡县建设局和山东省九星房地产开发有限公司撤销拆迁许可证行政纠纷案.(案件在金乡县人民法院审理过程中,达成庭外拆迁安置补偿和解协议)
22、泰安市晨曦制衣有限公司与泰安市兰山区政府因京沪高铁拆迁安置补偿纠纷案。(案件在协商调解过程中)
23、李中元诉济宁市综合行政执法局高新技术产业开发区确认被告强制拆除原告572.62平方米房屋的行政行为违法案。(案件已经济宁市任城区法院判决委托人李中元胜诉。)
24、潍坊市滨海经济开发区6养殖户与潍坊市渔业与海洋局因滨海经济开发区商务中心建设拆迁安置补偿案。(案件经律师调查拆迁手续不完备,在协调调解中。)
25、淄博市张店区23户被拆迁人与淄博市房产管理局撤销房屋拆迁裁决书和确认颁发拆迁许可证行为违法案。(该案件于2009年 5 22日律师事务所受理, 2009年5月25日提起诉讼,2009年6月24日、25日在张店区法院开庭审理)。
26、滨州市邹平县黛溪西路刘延春等8被拆迁户与陵县金诺房地产开发有限公司邹平分公司拆迁纠纷撤销(2009)邹拆许字第1号拆迁许可证及撤销(2009)邹建裁字第1、2、3、4、5、6、7、8号行政裁决案。(该案件邹平县人民法院判决撤销建设局的行政裁决书和拆迁许可证)
27、济宁三郭村33户村民诉山东省人民政府土地征收批复行政复议决定案(该案件济南市中级人民法院已受理,审理中)
28、莱芜市莱城区高庄街道办事处吊鼓山村李新民与莱芜电厂占地征收拆迁安置补偿案(该案已发律师函,尚在协商中)
29、菏泽单县付淑慧诉单县建设局撤销拆迁行政裁决和拆迁许可行政案(尚在审理中)
30、德州禹城彭女士,城中村改造没有给其安置,调解中
31、济南市小清河工程赵庄片区赵家河等五家业主厂房拆迁,调解结束
31、济宁兖州房屋拆迁补偿不合理,21户业主已委托,(调解中)
32、滕州房屋拆迁补偿不合理,5户业主已委托,(调解中)
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·自然资源部明确:宅基地可
·农村宅基地拆迁如何补偿
·宅基地及地上房屋能否抵债
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·2017年农村土地征收管
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当前位置:首页办理房地产抵押登记应注意的问题

办理房地产抵押登记应注意的问题
 
来源:admin 时间:2009-6-26 15:40:23 阅读次数:1616

  一  以案说法:房产抵押不登记,抵押合同无效

              〖案情简介〗广州李某于20006月借给谢某16万元人民币。当时,谢某称因资金周转不灵,请李某帮助,其承诺愿意支付年息2(20),一年后归还本息。为保障债权,李某向谢某要借款保证,谢某则愿意以自己名下价值约30多万元的房产作抵押。之后,双方签订借款合同,注明谢某把房产证交给李某保管,以该房产作借款抵押,但双方未订立专门的抵押合同,也未把抵押合同提交有关部门登记。一年后,谢某无力还债,李某遂诉至法院。此时,除了李某外,还有多个债权人起诉谢某。李某以自己拥有房屋抵押权为由,主张房屋拍卖款的优先受偿权。

              〖法院判决〗法院经审理认为:李某与谢某签订借款合同后,抵押合同并没有到房地产登记主管部门办理抵押登记,故抵押合同不发生法律效力。李某的诉讼请求不成立,法院不予支持。法院裁定该房屋拍卖款用作偿还全体债权。

              〖律师点评〗房地产抵押不登记是指因房地产抵押合同未提交登记,以致合同无效,抵押权落空的陷阱。

              《担保法》第41条规定,当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。第42条规定,办理抵押物登记的部门如下:()以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;()以城市房地产或者乡()、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;()以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;()以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;()以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。第43条规定,当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门。

            房地产抵押是指,抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时,债权人有权依法在权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。设定房地产抵押,应当依法办理抵押物登记,这是房地产抵押合同至关重要的生效条件,故应引起充分的注意,倘忽视了登记,那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。房地产抵押登记包括设定登记、变更登记和注销登记。

(一)  房地产抵押设定登记。

抵押双方当事人要持主合同、抵押合同、身份证件,填写房地产抵押登记申请表,与此同时,抵押人还应根据所设定抵押的房地产的类别不同提供相应的材料,如以预购商品房期权抵押的应当提交经登记备案的商品房预售合同;以房屋建设工程期权抵押的,应当提交房地产权证书,建设工程总承包合同或施工总承包合同,如该房屋在抵押期间竣工的,应当提交房地产权证书;以房屋及其占用范围内的国有土地使用权抵押的,应当提交房地产权证书;以已出租的房地产抵押的,应当提交房地产权证书和经登记备案的租赁合同;凡以此所提交的材料要根据《房地产抵押办法》之规定准备齐全,不可缺少或遗漏,只有在所提交的材料完全符合要求,房地产登记机构才会受理抵押登记并在规定的期限内作出是否准备登记的决定,准备登记的,出具抵押登记证明,不予登记的书面通知申请人。房地产登记机构在原房地产权证上作他项权利记载后,由抵押人收执,同时向抵押权人颁发抵押权利证明。这一点与现行的操作不同,现行的登记是将房地产权证交由抵押权人执管,而修订后的抵押办法对此将作出修改。这一整套登记手续虽显复杂,但是其对保护抵押权人的利益却有着不可忽视的重要作用,万万不可粗心大意。

              (二)房地产抵押变更登记。

抵押当事人在签订了抵押协议并进行了设定抵押登记后,由于情况变化,原订的抵押协议需要变更的,应由抵押当事人进行协商,修订抵押协议中须变更的条款。而后要持有关文件向原抵押登记机构办理抵押变更登记。这里所谓的"有关文件"应包括但不限于原来所办理的抵押登记文件,变更后的抵押协议,变更后所抵押的房地产设定抵押所具备的文件,如原来设定抵押的是A楼、B楼,变更后只抵押A楼及B楼的一半,或又增加抵押C楼的X个层面,那么就应将C楼的有关材料一并提供,使变更登记即延续明显,又变更清晰,不至于造成混乱。抵押经变更登记后,双方则应按变更后的抵押登记行使权利,履行义务。

              (三)房地产抵押注销登记。

抵押注销登记主要有两种情况,一是抵押合同解除,虽然抵押期限未到,但是所设定抵押的前提已消失,如抵押贷款已提前归还,或抵押约定的义务已提前履行完毕,所设定抵押无必要,抵押当事人可解除抵押协议,而解除抵押协议应采用书面形式;二是抵押协议已正常履行完毕,双方亦无其他争议,原来的抵押合同已终止的,对这两种情况应当办理抵押注销登记。抵押注销登记,抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料,作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行,主合同中的债权是否完全实现,如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任,但未能得到法院支持。由此抵押注销登记的重要意义可见一斑。

             三 房产抵押应当注意以下两点:

              (1)抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内,到房地产管理部门办理房地产抵押登记。无地上定着物(即房屋)的土地使用权抵押,到国土局办理抵押登记手续;有房屋的,到房管局办理抵押登记手续。办妥登记手续后,上述部门会。登记机关审核交验的文件后,凡权属清楚、证明材料齐全,符合抵押条件的,予以办理抵押登记,并发给抵押权人《他项权利证》,以证明抵押关系生效。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效,受法律保护。

            2)抵押合同签订后,应尽快去办理抵押登记手续,防止他人抢先对该房产进行登记。因为当多个抵押权并存时,以抵押登记的先后顺序作为清偿顺序,所以,办理抵押登记在先,相对而言将能更好地保障债权的清偿。

            本案当中,由于双方未办理抵押登记,抵押合同无效,李某的抵押权不能成立,法院的判决是正确的。抵押不登记,等于不抵押,况且,房产证可以报失,无法防止对方以新办的房产证再借债。
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