地方频道:  济南  菏泽  青岛  威海  莱芜  日照  烟台  济宁  淄博  临沂  德州  东营  潍坊  滨州  泰安  枣庄  聊城    咨询热线:0531-66818844 手机:13455179580
   本 站 公 告
    山东拆迁律师团代理部分拆迁案件名单如下:
1,济南小清河改造一期工程,五三研究所李春松等13名公房承租人要求拆迁安置补偿案。(济南市历下区人民法院判决济南市建设委员会履行法定职责)
2、日照新港嘉吉肥业有限公司被非法拆迁行政诉讼案。(案件在日照市新港区人民法院审理中)
3、220国道平阴段10户被拆迁户不服拆迁评估要求依法安置补偿案。(在调解阶段,尚未立案)
4、山东济宁张泉波不服济宁市建委拆迁行政裁决行政诉讼案。 (法院判决委托人张泉波已胜诉)
5、山东德州陵县旧城改造户被拆迁户维权案。 (调解已结案)
6、山东威海服装厂拆迁案。(调解已结案)
7、山东潍坊青州旧城改造拆迁案。(调解已结案)
8、山东青岛黄岛土地征收补偿案。(调解已结案)
9、山东临沂开发区旧村改造非法拆迁案。 (调解已结案)
10、山东枣庄滕州中石加油站非法拆迁行政强制诉讼案。(调解已结案)
11、山东淄博博山区崮山镇非法拆迁行政诉讼及行政赔偿案。(淄博市中级人民法院已判决委托人胜诉)
12、山东菏泽牡丹区拆迁安置补偿协议签订案。(调解已签订拆迁安置补偿协议)
13、高密丁铭轮胎批发中心诉山东高密市建设局房屋拆迁行政裁决行政复议、行政诉讼案。(法院判决委托人已胜诉)
14、济宁市曹东村旧村改造拆迁案。(已调解签订安置补偿协议)
15、济宁高新区被拆迁人李中元与拆迁人火炬房地产公司拆迁行政裁决案。(济宁市市中区法院已判决委托人胜诉,胜诉后双方已1650万的补偿价格调解。)
16、章丘市中利塑料有限公司被非法强制拆迁案。(案件在章丘市人民法院审理中)
17、济宁天意印务发展有限公司诉济宁市建设委员会确认为济宁实验中学颁发拆迁许可证违法、撤销房屋拆迁裁决纠纷案。(已判决委托人济宁天意印务发展有限公司胜诉)
18、济宁市高新区三郭居委会 20 户村民诉高新区管委会等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市中级人民法院审理中)
19、济宁市任城区曹营7 户村民诉政府及街道办等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市任城区人民法院审理中)
20、石成功、苏兴运等7人与临沂市兰山区曹家王庄社区居民委员会拆迁安置补偿纠纷案。(已调解签订安置补偿协议)
21、金乡县三办27被拆迁户诉金乡县建设局和山东省九星房地产开发有限公司撤销拆迁许可证行政纠纷案.(案件在金乡县人民法院审理过程中,达成庭外拆迁安置补偿和解协议)
22、泰安市晨曦制衣有限公司与泰安市兰山区政府因京沪高铁拆迁安置补偿纠纷案。(案件在协商调解过程中)
23、李中元诉济宁市综合行政执法局高新技术产业开发区确认被告强制拆除原告572.62平方米房屋的行政行为违法案。(案件已经济宁市任城区法院判决委托人李中元胜诉。)
24、潍坊市滨海经济开发区6养殖户与潍坊市渔业与海洋局因滨海经济开发区商务中心建设拆迁安置补偿案。(案件经律师调查拆迁手续不完备,在协调调解中。)
25、淄博市张店区23户被拆迁人与淄博市房产管理局撤销房屋拆迁裁决书和确认颁发拆迁许可证行为违法案。(该案件于2009年 5 22日律师事务所受理, 2009年5月25日提起诉讼,2009年6月24日、25日在张店区法院开庭审理)。
26、滨州市邹平县黛溪西路刘延春等8被拆迁户与陵县金诺房地产开发有限公司邹平分公司拆迁纠纷撤销(2009)邹拆许字第1号拆迁许可证及撤销(2009)邹建裁字第1、2、3、4、5、6、7、8号行政裁决案。(该案件邹平县人民法院判决撤销建设局的行政裁决书和拆迁许可证)
27、济宁三郭村33户村民诉山东省人民政府土地征收批复行政复议决定案(该案件济南市中级人民法院已受理,审理中)
28、莱芜市莱城区高庄街道办事处吊鼓山村李新民与莱芜电厂占地征收拆迁安置补偿案(该案已发律师函,尚在协商中)
29、菏泽单县付淑慧诉单县建设局撤销拆迁行政裁决和拆迁许可行政案(尚在审理中)
30、德州禹城彭女士,城中村改造没有给其安置,调解中
31、济南市小清河工程赵庄片区赵家河等五家业主厂房拆迁,调解结束
31、济宁兖州房屋拆迁补偿不合理,21户业主已委托,(调解中)
32、滕州房屋拆迁补偿不合理,5户业主已委托,(调解中)
本网站将竭诚为各界提供常年法律顾问,拆迁纠纷、土地权属纠纷、房地产经营开发、建设工程招标投标、工程承发包及总分包、工程质量索赔、工程款追索等各类纠纷的仲裁和诉讼代理,为各类建设企业代理项目投资和融资、土地使用权出让和转让、房地产开发和交易、建设工程承发包等专业合同的谈判、制作及相关非诉讼法律事物。
   服 务 项 目
·法律咨询、培训业务
·行政诉讼业务
·行政复议业务
·民事诉讼、仲裁业务
·刑事诉讼、申诉业务
·听证业务
   合 作 媒 体
·山东卫视
·齐鲁晚报
·山东法制报
·中国舆论监督网
·北京法制报
·济南电视台
   实 用 指 南
·最高人民法院关于执行《中
·中华人民共和国行政诉讼法
·中华人民共和国行政复议法
·中华人民共和国行政复议法
·什么情况下的拆迁是合法的
·拆迁维权,打好信息战
   推 荐 文 章
·自然资源部明确:宅基地可
·农村宅基地拆迁如何补偿
·宅基地及地上房屋能否抵债
·如果明年土地还没有确权,
·农村宅基地要收费了!这3
·2017年农村土地征收管
       法 律 联 盟
 
当前位置:首页论集体土地使用权转让的法律依据、问题产生的原因及层次性

论集体土地使用权转让的法律依据、问题产生的原因及层次性
 
来源:admin 时间:2006-4-19 22:52:27 阅读次数:1852

 

根据我国现行《宪法》第10条规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《民法通则》第80条也规定,土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。但是,《宪法》和有关的法律法规又规定土地使用权可以依法转让。这里的土地使用权应包括国有和集体两种。对于国有土地使用权,国务院已以第55令的法规形式明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法;对集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。但新的《土地管理法》为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据,并为今后出台相关的实施办法埋下了伏笔。特别是新《土地管理法》提出了用途管制概念,为集体土地使用权转让大开方便之门。从资源保护的角度理解,用途管住了,一切就管住;用途管不住;一切都完蛋,任你如何流动,政府只管纳税、收费;这是市场经济条件下政府管理资源的最高明手段。

一、关于集体土地使用权转让的法律根据问题

国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理法规,因此,出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是,人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践,有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号,这就有点令人疑惑不解了。因为,理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门,依法办事是其天职,在这个大前提下,才能谈解放思想、突破禁区。我认为,法律法规的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的,其立法的宗旨也当是明确客观的,任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取,事实上,无论《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转,恰恰相反,新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。

(一)新《土地管理法》第14条第2款规定,在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权,实质即为集体所有农业用地的土地使用权,调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让,只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。

(二)新《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为,该条款有二层意思:这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地,如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设,当然是不允许的,也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产,不改变用途,那就不适用本条款,而适用上述第14条之规定。在实际工作中,人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定,均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们,符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移?转移者,转让也。既然允许转让,就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有,那就不是转让,而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。

(三)新《土地管理法》第62条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。可见,连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象,是不可回避的,政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地,至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续,新法没有规定。既然新法没有规定,出卖又是一种客观现象,我们就可以从其他法规中寻找依据。

(四)新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问,这里的土地使用权,应包括集体和国有在内,而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。众所周知,没有建(构)筑物的土地使用权,不要说是集体的,就是国有的一般也不允许转让。如果允许转让,就会触犯《刑法》第228条关于以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,……等等的规定。

通过以上论述,我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪,只是还缺乏具体配套的实施办法。由于在实际生活中,无论对村民或村委会或村集体经济组织而言,最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地(以下简称集体建设用地)使用权的转让,故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。

二、关于集体建设用地转让争论产生的深层社会历史原因分析

一个本来已经相当明确的问题为什么在理论界总是争论不休呢?一个本来不是问题的问题却变成问题,成为人们反复议论的对象,究竟是法律错了还是我们的理解出了偏差?仔细想来,其中的深层社会历史背景是主要因素,法律的某些规定不够严密是次要的因素。现予分析归纳。

(一)人们的传统习惯观念使然。试想,在几十年一贯制的高度集权的计划经济年代里,什么东西不是国家调拨、计划分配?土地所有权往往和使用权混为一谈。两权分离并在实践中运作是在国务院1990年颁布第55令以后才开始的。当时人们对国有土地使用权的价值及其流转的概念很模糊,对集体土地使用权的转让连想也不敢想。这也难怪,长期以来,集体所有的土地在产权上从来是有其名而无其实,产权的边界是模糊的。在国家和集体经济组织之间,权力和义务是不对等的,集体经济组织除了服从国家征用之外,在使用权处置方面几乎是无所作为。但在经济发达的沿海地区,却自发地存在着房产的转让导致集体土地使用权转让的行为,在如何规范这种行为方面国家又缺乏配套的措施,因此,引起争议是必然的。

(二)过去的有关法律法规对用途管制没有明确规定,用途管制作为法律用语还是近几年同国际惯例刚刚接轨的产物;其实,只要人们理解了用途管制的深刻含义,对土地使用权的转让还有什么想不通呢?

(三)出于对市场经济的陌生和排斥感,有场无市或有市无场从来不是完整的市场经济。市场经济的最大特点就是资源资产的流动性和变现性。我们不可否认,即使文革十年,地下市场经济也没有消失,房产及其土地使用权也在照常流动,在大力发展社会主义市场经济的今天,我们岂可螳臂挡车,逆历史潮流而动?青山遮不住,毕竟东流去,面对现实,规范市场行为才是我们的天职。

(四)将转让所有制变更问题混为一谈,实质是概念模糊导致思路不清。

(五)社会经济发展速度过快,尤其在当前大力倡导城市化及城市总体规划和土地利用规划处于不断调整以适应变化了的形势的背景下,各级政府和领导干部从地方经济发展的大局着眼,都在有意或无意扩大国有土地的范围,唯恐集体建设用地转让造成日益严重的征地难后遗症及利益分配不均导致政府在宏观上调控土地市场职能的弱化。

(六)从《土地管理法》的初衷角度讲,集体建设用地是国家通过法律规定体现政府对村民或集体经济组织的一项特殊优惠的供地政策,也即只有村民和集体经济或某些村办企业才有资格享受不进行集体土地所有权变更而办理土地使用优惠的政策,今将集体建设用地使用权受让对象扩大到非本村村民或城市居民及城市企业,则有悖于《土地管理法》的立法宗旨。这就是我上面已述及的法律规定确有不够严密的地方。

(七)对集体土地位用权的转让缺乏层次性的认识。我们知道,即使是国有土地使用权的转让,也是有层次性的。何谓层次性,即根据转受让与主客体的不同而采取不同的对策,设定转让的前提条件。譬如,国有划拨土地使用权转让,必须要有合法的地上建筑物的产权,必须具备土地使用证书等;已出让的国有土地使用权的转让,必须投入一定比例的建设资金,取得国有土地使用证书等方可转让。由于集体建设用地情况更复杂,国家又没有专门的法规与之相配套,其转让的层次性就更难把握,其转让问题就显得更加敏感。

如果说,前几年是前4种因素占据主导地位而影响了集体土地使用权转让手续的正常办理,那么,后3种因素则是近几年影响集体土地使用权转让手续正常办理的主要缘由。因此,如何规范集体建设用地转让行为也就愈显迫切。

三、关于集体土地使用权转让的层次性问题

当今社会,城市化在不断加快,总体规划在不断调整,公共事业建设项目在不断增加,如果在集体土地使用权转让中不分层次,不分对象,一律允许其保留集体所有不变的前提下办理变更登记,则对整个社会综合协调发展是极为不利的。由于法律永远滞后于实际生活,特别是在与集体土地使用权转让相配套的有关法规尚未出台的情况下,在如何处置集体土地使用权转让的问题上,确有一个政府引导问题。

在集体建设用地转让中,可以不直接办理变更登记而应当鼓励征为国有后再办理变更登记的大约只有两种情况:一是在城市规划区内的所有集体非农建设用地的转让;二是所有在农村的宅基地转让(房屋连带土地)给城市居民的。处于现代社会中的政府面对瞬息万变的社会现象,任何一级政府都不可能坐等国家出台法规后才开始着手管理某件事物,这就要求处理问题必须要有前瞻性、主动性,这是政府和法院的根本区别!我认为,最近温州市土地局出台的《温州市集体建设用地使用权转让管理办法(试行)》,其政府主导型的大方向非常明确,也是符合城市化总体要求的,对各类集体建设用地的转让行为及政府应在其中扮演怎样的角色,均考虑得较为周详,如能按此运作,政府将掌握主动权,行为也较规范。那种将集体建设用地的转让简单地套用国务院第55号令的规定进行办理的做法,既缺乏法律依据,又易造成政府与民争利的假象,而且,政府将因小失大,给今后为公益事业征地带来一定程度的后患。当然,《温州市集体建设用地使用权转让管理办法(试行)》也非十全十美,其中的某些措词也有值得商榷的地方。如该《办法》中规定,凡城市(镇)规划区内的集体建设用地使用权转让的,办理转让手续时,其土地一律先由市、县政府统一征为国有,再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。我认为,一律征为国有一是法律依据不足;二是偏离了集体建设用地转让的本来含义。但政府在具体操作中可采取鼓励方式要求征为国有。

总之,各类集体建设用地的转让是一个比较复杂的问题,正因为如此,目前各地只能根据本地区的实际自行试点。这个问题的彻底解决,有赖于国务院出台正式的配套法规后才有可能。

集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策

现行法律规定任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,换言之,集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性,使得集体土地各种产权不仅先天发育不足,而且后天还受到种种歧视,集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转,一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法,利少弊多,其最大的弊端在于:人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析,不难看出这一点:在用地者所要支付的总地价的构成来看,第一部分为用地单位所要支付的被征地农民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用;第二部分为上缴国家的各项税、费;第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中,用地者动用了国家征地权(实际上显得过于泛滥),以相当低廉的使用资源的补偿价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的买断,取得了一定年限的土地使用权;国家在得到用地者支付的土地税、费后,拥有了永久性的土地所有权;农民(包括农村集体经济组织)在得到了一定的土地补偿(这种补偿在总地价中所占比例是较低的)后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。

这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下,如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用,如何切实保护农民的土地财产权,维护集体土地所有者的合法权益,促进农村的社会稳定,已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为,在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天,国有土地、集体土地不同的出身不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样,农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权,纳入同一市场,可促使其互为补充,共同发展,这是本文立论的基础。下面,本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析,并结合实际谈谈对策。

一、当前面临的主要矛盾

(一)在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾

新《土地管理法》实施以来,随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位,在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例,按现行政策,这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的门槛问题,一般工业用地地价普遍较低,而地方政府在这其中又不可能贴补资金,因此,牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是,乡镇集体企业以低成本取得地价,以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有,而且从理论上讲,每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价,源源不断的增值部分却名正言顺归企业(转化为利润)及国家(转化为税收)所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇,但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。

不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因,使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利,由此造成这一大批非农业人口进了城却离不开村。为了维持基本的生活,出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了,客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素,反过来,又加剧了农村人多地少的矛盾。

(二)集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾

集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约,一般都严格设定了范围:地域范围在规划区以外;使用主体为同一集体经济组织内部,一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中,往往陷入两难境地:首先,从主观意愿来讲,乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产,确保集体土地资产利益实现的最大化;其次,从客观条件来讲,既然承认集体建设用地是一种资产,它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中,必然不可能受同一集体经济组织的限制。以湖州市为例,改革开放以来,个私经济、民营企业发展迅猛,使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此,跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地(连同厂房、机器设备等)的现象相当普遍。如按现行习惯做法,所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让,企业不堪重负,乡镇集体经济组织也没有积极性。此外,抵押作为一种准转让行为,集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时,一旦抵押权实现,也涉及集体建设用地跨越同一集体经济组织进行流转。因此,在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下,对集体非农建设用地使用权流转,在强调规划协调、用途管制前提下,也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。

(三)农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾

新《土地管理法》明确规定,农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部,如涉及全队(组)农转非,宅基地通过整体置换、复垦的,就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村,村民或异地打工进了城市,或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中,势必涉及宅基地转移。据前几年调查,集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖;此外,在各种经济活动中,以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产(连同宅基地)过户的现象也不在少数。虽不合法,但却在情理中,因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产,是农民投资所形成的。如简单规定为不予办理,一是剥夺了农民住房的私有财产权,人为制造房与地的分家;二是客观上纵容了私下买卖行为(在政府部门不予办理的同时,不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅,就是例证)。但如按现行做法补办出让,则矛盾更多:一是征用主体难以界定;二是土地补偿难以到位;三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地,这些零零星星的国有土地,往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理空白区

(四)集体土地所有权变更补偿低与改变用途后(尤其是征为国有后)带来巨额土地收益之间的矛盾

以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡(镇)级所有为例,一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系:企业原是乡(镇)投资兴建的,土地界定为乡(镇)级所有;是村投资兴建的,则为村所有。然而,20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时,对农民的补偿是极其有限的,且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制,这些村民大多又回到了村里,这使乡镇集体对村级集体(包括农民)的土地安置补偿往往落了空。所以,这个问题如处理不妥,就侵犯了村集体经济组织的利益;另一种情况是规划区内土地征为国有的(尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的),往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地,无期限的集体土地所有权征地补偿低,而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高,这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是,一方面在企业补办征用手续时,集体土地所有者抵触强烈;另一方面,规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生,包括乡镇政府擅自改变土地用途,进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。

(五)集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾

乡镇集体企业发展走过了20多年的历程,其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时,集体经济三大资产中,货币资产匮乏,固定资产也差不多折旧光了,所剩的就是土地资产,它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而,长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化,乡(镇)政府作为最基层的一级国家行政机关与乡(镇)资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆,其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡(镇)财政不足,用于支付机关干部工资福利的财源,而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时,相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制,乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。

二、主要对策

市场经济条件下,土地管理部门作为城乡土地统一管理者,其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外,主要还在于对土地市场的培育和规范:通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等,来规范各类土地的市场行为,以确保国有、集体土地资产利益实现最大化;同时,通过合理分配和调节土地收益,确保各种土地权利人的合法权益。

(一)以用途管制为龙头,以税费调节为手段,确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现

正像通过企业转制来打破所有制的界线,使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样,土地进入市场的条件也不应区别出身。具体而言,国有土地、集体土地应进入同一市场,共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。

首先,应把征用范围严格限制在法律所规定的公共利益需要内;除公共利益需要外,需要将集体土地转为国有的,必须按等价交易的原则,由政府以市场价予以收购。以避免将征用权内涵和外延任意扩大,造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。

其次,为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益,就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地,由集体经济组织进行配套建设(报批程序依法进行),用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾,又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益,以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。

再次,对受转主体的限制应尽可能打破界线,使用集体建设用地,不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外(列出用地目录清单),一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。

最后,集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言,国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。

(二)以市场价格为基准,以各种细化的权利为依托,尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系

土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前,我国的基准地价体系是相当不完整的,占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权,由于产权本身一直未被承认,在价格体系上更是空白,典型的例子是《担保法》规定,集体土地不能单独设定抵押权,只有在房产抵押时,土地才可随之抵押。因此,要将集体土地推入市场,当务之急是要尽快细化各种权利,建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下:

集体建设用地使用权转让(含作价入股)及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。

集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租,以支付租金形式支付土地收益。

集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。

集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时,对承包农户和集体经济组织的补偿。

集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格(不包括因公共利益需要而征用土地)。主要是一次性对终极所有权的收购价格,除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置,还应包括凭借土地所有权,在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且,这个价格不应由用地单位来支付,而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法,把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念,即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权,国家要让利给企业,不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。

(三)以规范管理为手段,以推进土地市场一体化为目标,将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道

为了推进集体土地的集约、高效利用,培育公正、公开、公平的有形市场,逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标,同时也为了拓宽建设用地的供应渠道,缓解用地压力,必须将集体建设用地纳入到统一的市场,充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道,真正实现两种产权、一个市场的管理。

首先,要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理,通过工业园区等建设,使存量建设用地达到一定保有量,以供应市场的用地需求;也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。

其次,要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场,要逐步建立和完善公告、公示等制度,尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。

最后,要把好地价关。为了体现公正、公平,流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时,应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。

(四)以规范资金管理为抓手,确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用

集体土地流转收益原则上应专款专用,主要用于被用地农户的安置补偿,乡镇基础设施建设,公益事业发展,土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等,为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。

资金的收缴直接在项目报批中完成。按规定的比例分配给相应的集体经济组织。

集体土地收益要设立资金专户,严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督,严禁移作他用;

建立相应监督机制,增加集体土地收益收支管理上的透明度,促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门,应按各自权、责加强对流转的管理和监督,以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。

(五)以制度创新为前提,以依法行政为保障,尽快制定相关的法律规章

市场经济从根本上讲是法制经济,没有相应的法律规章及制度作保障,就不可能从根本上维护土地权利人的利益。

首先,要尽快制定集体建设用地流转管理的办法,内容包括范围、形式、程序等,以平衡区域范围内的政策,规范面上的工作。

其次,应尽快健全完善相应的土地登记制度,实现用前、用中、用后的全程管理,解除用地者使用集体土地的后顾之忧,保障各种权利人的利益。要细化各种权利,完善各项登记,如土地收益收缴情况、抵押情况等。

更为重要的,为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作,最终还必须有法律规章的保障。否则,一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律,土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。

早在300多年前,英国著名经济学家威廉。配第就曾意味深长地把土地称作财富之母。土地使用制度改革(严格意义上应称之为国有土地使用制度改革)10多年来的实践印证了这一点。不少城市正是借助于土地的滚动开发,完成了现代化建设所必需的资本积累。这一点,同样也适用于集体土地。集体土地是广大农民赖于生存的根本。为了维护占全国总人口绝大多数的农民的利益,集体土地所有权不可能最终为国有土地所有权所代替,换言之,经济和社会的发展不可能以牺牲广大农民(尤其是这一阶层中的弱势群体)的集体利益为代价。

总之,集体非农建设用地使用权的流转管理,既要体现有偿、有限期、有流动的地改总体要求,又要兼顾国家、集体经济组织和农民三者的利益。通过法律规章的保驾护航,将其统一纳入公平、公正、公开的土地有形市场,真正实现两种产权一体化管理的目标。

法 律 法 规
国际贸易法律 外商投资法律 反倾销法律 公司法律法规 建筑工程法律 房地产法律法规 拆迁补偿法律 金融法律法规 证券法律法规 知识产权法律 合同法律法规 婚姻家庭法律
损害赔偿法律 票据法律法规 执行法律法规 交通事故法律 海关法律法规 劳动法律法规 民事诉讼法律 物业管理法律 省高院规定 行政法律法规 医疗法律法规 保险法律法规
拆迁征地律师网 版权所有 Copyright © 2006 http://www.cqzsbc.com All Rights Reserved 拆迁律师 山东拆迁律师 济南拆迁律师 拆迁补偿律师 山东拆迁补偿律师
拆迁法律咨询 土地征收律师 土地纠纷律师 山东土地征收律师 山东土地纠纷律师 济南土地征收律师 土地纠纷律师 土地划拨律师 山东土地划拨律师 济南土地划拨律师
济南拆迁律师 青岛拆迁律师 菏泽拆迁律师 济宁拆迁律师 烟台拆迁律师 潍坊拆迁律师 淄博拆迁律师 德州拆迁律师 日照拆迁律师 枣庄拆迁律师 威海拆迁律师
东营拆迁律师 滨州拆迁律师 泰安拆迁律师 聊城拆迁律师 临沂拆迁律师 莱芜拆迁律师
地址:山东济南高新技术开发区 邮编:250022 电话:0531-66818844 传真:0531-66818844 手机:13455179580 总访问量:
信息产业部ICP备案:ICP备09026801号 | 设计维护:亿企互联 友情链接: 土地征收律师 | 拆迁律师 | 专业拆迁律师 | 动平衡机 |医疗纠纷律师
动平衡机 | 济南动平衡机 | 济南儿童摄影